Підготовка до створення ОСББ
Зміст
Крок перший: ініціативна група об’єднання
Крок другий: перелік власників квартир та приміщень
Крок третій: підготовка та затвердження Статуту ОСББ
Крок четвертий: підготовка до установчих зборів
Крок п’ятий: проведення установчих зборів
Крок шостий (додатковий): письмове опитування власників
Крок сьомий: обрання правління та Голови правління ОСББ
Крок восьмий: державна реєстрація ОСББ
Створення ОСББ (об’єднання співмешканців багатоквартирного будинку) – важливий етап, який допомагає полегшити безліч юридичних процесів та оптимізувати інші складові щоденного життя свідомого населення. Зокрема, це стосується порядку оплати податків, ремонту будинку та прибудинкової території, вирішення спірних питань щодо використання цих територій, тощо.
Про ОСББ можна говорити багато: основні положення, що регламентують діяльність об’єднання, та визначають його юридичною особою, розміщені в Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Тут, також в Цивільному та Господарському кодексах, детально описуються поняття про обов’язки голови ОСББ, типовий статут ОСББ, тариф ОСББ, утримання будинку та прибудинкової території. Зокрема, одним з найбільш поширених питань, що виникають в людей, вважається мета створення об’єднання та статус ОСББ.
Згідно з четвертою статтею цього закону, об’єднання визначається юридичною особою. Водночас воно є непідприємницьким товариством, тобто таким, що не має на меті отримання прибутку.
Важливо: об’єднання може отримувати прибуток, але той не підлягатиме подальшому розподілу між учасниками. Це означає, що всі зібрані чи отримані від інвесторів кошти витрачаються на покращення території, умов проживання мешканців, ремонт будинку, тобто загальні потреби, а не розподіляються окремо між членами правління ОСББ.
Часто об’єднання співвласників багатоквартирного будинку плутають з іншою формою самоорганізації - ОСН, що має схожу мету, однак регулюється іншим законом та має інший спектр повноважень. Якщо ОСББ – будинковий комітет, метою створення якого є покращення господарської діяльності, то завданням Органу Самоорганізації Населення є захист інтересів мешканців окремої території, зокрема цілого мікрорайону.
Якщо Ви вирішили організувати ОСББ у Вашому будинку, то скоріш за все, відповідь на питання «Як створити ОСББ?» є для Вас найактуальнішою.
Скористайтеся покроковою підказкою від команди OSBB.work та зекономте свій час!
Крок перший: ініціативна група об’єднання
Ініціативна група - це група людей, яка має складатися виключно з мешканців Вашого будинку, які є офіційними юридичними власниками квартир та/або нежитлових (комерційних) приміщень.
Кількість учасників даної групи є необмеженою та не регламентується, але мінімально має складатися з трьох власників.
Дана група проводить та виконує всю підготовчу роботу, від проведення загальних зборів до офіційної реєстрації ОСББ як юридичної особи. Тому до її складу бажано відібрати найактивніших та відповідальних співвласників будинку.
ВАЖЛИВО: У момент створення ініціативної групи обов’язково потрібно скласти протокол про її утворення. Саме цей документ можна вважати відправною точкою в створенні ОСББ.
Зразок даного протоколу доступний для завантаження тут
Хочемо зауважити, що посилаючись на ст.6 Закону про ОСББ, для того, щоб створити об’єднання співвласників у новобудові обов’язково потрібно зачекати до того моменту, коли більшість квартир та приміщень (тобто кількість приміщень, яка буде перевищувати 50% загальної кількості приміщень новобудови) буде продано з офіційним оформленням права власності.
Тобто, лише після офіційного підтвердження права власності на квартиру (нежитлове/комерційне приміщення) ви можете включити власника до ініціативної групи.
Також на цьому етапі варто уважно дослідити вимоги Законів України, правила, які діють всередині об’єднання, умови утримання будинку та прибудинкової технології, обов’язки голови ОСББ, проблеми ОСББ тощо. Встановити мету створення. Це допоможе вам правильно провести другий етап та схилити на свою сторону більшу кількість співмешканців.
Крок другий: перелік власників квартир та приміщень
Другим кроком, після створення ініціативної групи є формування переліку власників квартир та нежитлових приміщень.
Наголошуємо, що даний перелік має складатися виключно з офіційних юридичних власників квартир та/або нежитлових (комерційних) приміщень.
Звичайні мешканців або орендатори квартир не мають права бути в ньому зазначені.
Разом з даними власника обов’язковим є зазначення площі квартир та приміщень, які перебувають у власності.
Радимо Вам зазначати всі можливі типи площ: загальну, житлову та опалювальну, для подальшого врахування цих показників в тарифікації ОСББ, виставленні рахунків за комунальні послуги, а також під час проведення голосування під час установчих зборів.
Зібрати всю необхідну інформацію можна кількома способами.
Найрезультативнішими з них будуть:
- Проведення очної зустрічі з кожним із власників
- Направлення офіційного звернення до міського відділу ЖКГ або БТІ
Крок третій: підготовка та затвердження Статуту ОСББ
За основу Статуту Вашого ОСББ можна взяти типовий Статут, в якому вже викладено всі істотні умови.
Шаблон типового Статуту ОСББ доступний для завантаження. Завантажити шаблон Статуту ОСББ
Але радимо Вам не залишати його незмінним, а все ж таки додати пункти та зауваження, які сформуються під час обговорення регламенту роботи ОСББ під час загальних зборів власників.
Обов’язково зверніть увагу на наступні положення:
- Порядок обрання членів правління ОСББ. Їх кількісний склад
- Опис прав та обов’язків Голови правління ОСББ
- Умови невиконання обов’язків Головою правління ОСББ
- Частота проведення загальних зборів членів об’єднання
- Порядок проведення перевірок ревізійною комісією
- Ліміт суми коштів, який дозволено витрачати Голові правління без обов’язкового проведення загальних зборів.
В подальшому саме Статут буде служити основним документом в спірних питаннях між співвласниками будинку та Головою правління.
Для офіційної реєстрації Статуту Вашого ОСББ буде потрібно:
- Паспорт особи, яка подає документи;
- Два примірники Статуту ОСББ в правильному оформленні (в прошивці, з нумерацією та в опечатаному вигляді);
- Два примірники протоколу установчих зборів або комплект підшитих листків опитування;
- Заява про державну реєстрацію.
Крок четвертий: підготовка до установчих зборів
Для проведення установчих зборів обов’язково потрібно повідомити щодо цього заходу всіх власників квартир та нежитлових приміщень в будинку.
ВАЖЛИВО: повідомлення про проведення заходу має бути вручене власнику у письмовій формі офіційно, під розпис, або надіслано рекомендованим листом за допомоги АТ Укрпошта, не пізніше ніж за чотирнадцять днів до проведення заходу.
Зазначимо, що посилаючись на ст.№ 6 Закону про ОСББ, повідомлення про проведення даних зборів потрібно надати всім власникам квартир та нежитлових приміщень без виключення.
Крок п’ятий: проведення установчих зборів
Це є найголовніший етап в даному процесі.
Саме під час даних зборів повинно бути ухвалено рішення про створення Вашого ОСББ.
Перед проведенням даного заходу не завадить провести ініціативною групою будинку додаткову агітаційну роботу серед власників, з метою донесення до них доцільності створення ОСББ.
ВАЖЛИВО: в день проведення зборів потрібно обрати Голову та Секретаря проведення зборів. Зауважимо, що виконавців на ці посади обирають з числа присутніх.
Саме ці дві особи Голова та Секретар проведення установчих зборів є офіційними підписантами офіційному протоколу, додатку до протоколу та затвердженої на зборах редакції Статуту ОСББ.
Офіційний протокол щодо проведення загальних установчих зборів, доступний для завантаження. Завантажити протокол проведення загальних установчих зборів
Під час голосування щодо питань на порядку денному, кількість голосів, якою може скористатися кожен з присутніх власників дорівнює пропорційному значенню приміщення, яким він володіє до загальної площі всіх житлових та нежитлових приміщень будинку.
Наприклад:загальна площа (100%) всіх житлових та нежитлових приміщень будинку становить 5000 м.кв., а загальна площа Вашої квартири 70 м.кв. Відповідно, під час проведення голосування частка вашого голосу буде становити: 1,4%.
ВАЖЛИВО:якщо присутній на зборах мешканець будинку має у власності кілька квартир або приміщень, то до розрахунку кількості його голосів надається сукупний показник площі всіх його приміщень. Виходячи з цього, в разі, якщо сукупний показник площ перебільшує 50% загальної площі, то тоді кожен власник має один голос, незалежно від показників площі.
Рішення щодо поставлених питань вважаються прийнятими, якщо за них проголосувало більше ніж 50% від загальної кількості власників.
Але, для прийняття рішення з певних важливих питань необхідно, щоб їх підтримало не менше ніж 2/3 від загальної кількості власників. Приклад, подібних питань:
встановлення переліку внесків, платежів співвласників та їх розмірів;
встановлення порядку управління та користування спільним майном, в тому числі передача його у користування (оренду);
реконструкції та капітального ремонту багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд
Зауважимо, що подібна норма може бути нівельована в редакції Вашого Статуту ОСББ.
Крок шостий (додатковий): письмове опитування власників
Подібне опитування доцільно проводити в разі, якщо під час установчих зборів не було досягнуто певного рішення щодо поставлених питань, або ці рішення не можна вважати прийнятими.
Ви маєте можливість протягом п’ятнадцяти днів провести письмове опитування серед учасників установчих зборів, що утрималися від голосування або були відсутні на зборах або не взяли учать в голосування за допомогою спеціальних листків опитування. Їх можна розробити самостійно або ж використати форми, що знаходяться в загальному доступі.
ВАЖЛИВО: в листках опитування обов'язково повинна бути вказана інформація з документу, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщеня а саме: тип документу, серія та номер видавник, дата видачі. Також слід звернути увагу на тип власності. Якщо приміщення перебуває у спільній частковій власності, кожен із співвласників голосує щодо кожного питання окремо, відповідно до розміру його частки у власності. Якщо ж тип власності - спільна сумісна, без визначення часток, усі співвласники голосують комплексно.
Результати попередніх голосувань також потрібно врахувати.
Крок сьомий: обрання правління ОСББ
Під час проведення установчих зборів, в разі прийняття рішення щодо створення ОСББ потрібно обрати правління, яке згодом обере зі свого складу Голову правління ОСББ, проте ми рекомендуємо ознайомити всіх співвласників із кандидатами на дану посаду та колективно обрати довірену особу. Рішення про обрання правління викладується у Протоколі установчих зборів, а щодо Голови правління- у Протоколі зборів правління про обрання голови. Кількість членів правління не є обмеженою.
Зауважимо, що всі повноваження членів правління та Голови правління ОСББ викладено у ст.№10 Закону про ОСББ.
Крок восьмий: державна реєстрація ОСББ:
Після успішного завершення всіх підготовчих дій, які описані у попередніх пунктах Вам залишиться лише подати офіційний запит на реєстрацію Вашого ОСББ.
Запит подається до державного реєстратора та має налічувати наступні документи:
- Статут Вашого ОСББ, затверджений на загальних установчих зборах. Два прошиті та пронумеровані примірники.
- Оригінал протоколу проведення загальних установчих зборів. Додатково подаються листки письмового опитування.
- Протокол зборів правління про обрання голови з Додатками до нього.
- Заповнена заява про державну реєстрацію Вашого ОСББ.
Ось і всі основні кроки, які Вам потрібно пройти, щоб створити власне ОСББ.
Звісно, на початку цей процес видається дуже довгим та складним. Але весь витрачений час буде направлений на важливу мету – створення об’єднання.
Метою створення ОСББ є бажання мешканців перебрати на себе відповідальність за будинок та прибудинкову територію. Також об’єднання співмешканців багатоквартирного будинку має на меті виконання наступних функцій:
- Відповідати за кошти і майно об’єднання. Мається на увазі, що тепер за пошкодження та ремонт, скажімо, дитячого майданчика, відповідатимуть мешканці ОСББ самостійно, а не комунальні служби.
- Набувати майнові і немайнові права та обов’язки. Купівля обладнання, гойдалок, матеріалів для ремонту, обов’язок утримувати територію, право на залучення додаткових сервісів та служб до цих процесів – те, що входить до цього пункту.
- Бути позивачем та відповідачем у суді. В разі проблем, що вимагатимуть втручання суду, ОСББ може подати позов або відповісти на позов від імені юридичної особи, а не окремих фізичних осіб.
- Допомога мешканцям у реалізації прав на володіння та користування спільним майном. В цьому пункті мається на увазі розподіл місць для паркування автомобілів, утримання та користування майданчиками, отримання певних послуг тощо.
- Догляд за будинком та прибудинковою територією протягом цілого року, зокрема взимку. Також до цього пункту входить вивіз сміття та прибирання безпосередньо мешканцями або додатково оплаченими компаніями.
- Нагляд за тим, щоб житлово-комунальні та інші послуги були належної якості згідно з встановленими тарифами.
В подальшому, всі питання та проблеми ОСББ будуть вирішуватися мешканцями безпосередньо, а тому існує більша ймовірність, що вони будуть вирішені швидко, якісно та згідно з усіма побажаннями власників квартир.
Бажаємо Вам успіхів та пропонуємо скористатися сучасною та зручною системою контролю та управління ОСББ.
Залиште заявку на реєстрацію на сайті https://osbb.work/register
Або зв’яжіться з нашими менеджерами: [email protected]
Також пропонуємо вам долучитися до нашої спільноти!
Багато корисної інформації, тематичні статті, рекомендації експертів. Долучить до спільноти Facebook